Im Zuge der Bauabnahme erklärt ein Bauherr, dass die beauftragte
Bauleistung erbracht wurde. Juristisch betrachtet, ist das ein wichtiger
Schritt, denn nun endet die Ausführungsphase und die sogenannte
Gewährleistungsphase beginnt. Bauherren können anlässlich der Bauabnahme eine
Prüfung auf Mängel vornehmen, die beseitigt werden müssen.
Damit eine Bauabnahme mit all ihren Konsequenzen rechtssicher ist, gilt es,
Fristen und Formen zu beachten.
Formen der Bauabnahme
Hat der Auftragnehmer die Bauleistung vollständig abgeschlossen, kann ein
Termin zur Bauabnahme vereinbart werden. Der Auftraggeber oder ein von ihm
beauftragter Dritter muss dafür vor Ort sein.
Die Bauabnahme kann in verschiedenen Formen erfolgen. Die einfachste Form ist die ausdrücklich erklärte Abnahme, bei der
bereits eine mündliche Erklärung des Auftraggebers ausreichend ist.
Üblich und mit mehr Rechtssicherheit verbunden ist allerdings die förmliche
Abnahme. Sie erfolgt anhand der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
oder kurz VOB. Unbedingt erforderlich ist bei dieser Form der Bauabnahme die
Dokumentation in Form eines Abnahmeprotokolls. Ohne Abnahmeprotokoll hat die
Bauabnahme nach VOB keine Wirksamkeit. Mehr Informationen hierzu finden
Interessierte unter http://vob.de.
Seltener anzutreffende Formen der Bauabnahme sind die einseitige förmliche
Abnahme, die „vergessene“ förmliche Abnahme, die konkludente Abnahme, sowie die
fiktive Abnahme nach § 640 BGB oder nach VOB/B.
Neben der vollständigen Bauabnahme kann unter Umständen auch eine Teilabnahme
bestimmter Teilleistungen vorgenommen werden. Das BGB verlangt dafür eine
entsprechende vertragliche Vereinbarung. Wird das VOB angewendet, muss die
Teilabnahme auf Verlangen einer der Parteien durchgeführt werden, auch wenn
keine entsprechende Vereinbarung besteht.
Rechtssicherheit durch Abnahmeprotokoll
Das Abnahmeprotokoll, vorgeschrieben im Rahmen der Vergabe- und Vertragsordnung
für Bauleistungen, ist für die förmliche Bauabnahme unabdingbar und dient der
Beweisführung. Es sollte Angaben zu Ort, Datum, den Beteiligten, den
wichtigsten Daten des Bauvertrages und den abzunehmenden Arbeiten enthalten.
Abnahme oder aber Abnahmeverweigerung müssen eindeutig erklärt werden.
Mängel oder fehlende Leistungen liefern besonders häufig Anlass für
Unstimmigkeiten zwischen den Parteien und sind deshalb wichtiger Bestandteil des Protokolls. Sowohl Mängel, bei denen Übereinstimmung herrscht, als auch strittige
Mängel sollten festgehalten werden. Dabei können durch die Parteien auch
Einwendungen und Vorbehalte angegeben werden.
Für die Beseitigung vorhandener Mängel sollte eine Frist ins Protokoll
aufgenommen werden.
Unterschriften werden durch die VOB nicht explizit verlangt.
Konsequenzen der Bauabnahme
Die Bauabnahme hat Rechtsfolgen. Ist sie erfolgt, kann der Auftragnehmer seine
Schlussrechnung stellen und die Vergütung wird fällig. Zudem beginnt nun der Gewährleistungszeitraum. Innerhalb der Gewährleistungsfrist kann der Auftraggeber Mängel rügen und
deren Beseitigung verlangen. Das betrifft nur Mängel, die zum Abnahmezeitpunkt
nicht feststellbar waren. Auch die Beweislast hinsichtlich von Mängeln kehrt
sich um. Vor der Bauabnahme muss der Auftragnehmer beweisen, dass er nicht für
Mängel verantwortlich ist. Nach der Bauabnahme muss der Auftraggeber beweisen,
dass Mängel dem Auftragnehmer angelastet werden können.
Nicht zuletzt liegt die sogenannte Vergütungs- und Leistungsgefahr nach
erfolgter Bauabnahme beim Auftraggeber. Kommt es danach durch äußere Einflüsse
(z. B. Unwetter) zu Schäden, ist das Angelegenheit des Auftraggebers.
Insgesamt gehen im Zuge der Bauabnahme Risiken und Verantwortung weitestgehend
auf den Auftraggeber über. Für Bauherren ist es daher besonders wichtig, bei
der Bauabnahme Sorgfalt walten zu lassen und auf eine rechtssichere Abnahme mit
förmlichem Abnahmeprotokoll zu achten. Liegen wesentliche Mängel vor, kann die
Bauabnahme sogar verweigert werden.
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