Rechte und Pflichten beim Hausbau

Demnächst Bauherr? Angehende Bauherren haben einiges zu beachten. Wir zeigen Ihnen, welche Rechte und Pflichten es beim Hausbau gibt.


Artikel vom 10.08.2022


Ein Leben lang Miete zahlen? Für viele Deutsche keine erstrebenswerte Vorstellung. Der Bau eines Hauses ist allerdings kein trivialer Prozess, der Kenntnisse der Gesetzeslage und der Bauvorschriften erfordert. Wir zeigen Ihnen, welche Rechte und Pflichten ein Bauherr beim Hausbau hat.

Was ist ein Bauherr?

Als Bauherr gilt, wer rechtlich und wirtschaftlich als verantwortlicher Auftraggeber bei der Ausführung eines Bauvorhabens auftritt. Zu Ihren Aufgaben gehören dann die Planung des Hauses, die Überwachung der Gewerke und eventuell auch die Mitarbeit am Bau. Natürlich können Sie bestimmte Aufgaben auch auslagern oder ein Architekturbüro damit beauftragen – Sie bleiben aber auch dann Bauherr.

Ausnahme: Bauen mit Bauträger

Wenn Sie sich entschließen, mit einem Bauträger bauen, ändert sich die Rechtslage. Sie gelten dann nicht mehr als Bauherr, sondern als Käufer. Damit verlieren Sie aber faktisch jegliches Mitspracherecht beim Bauablauf und auch das Weisungsrecht gegenüber vom Bauträger beauftragten Handwerkern.


Die Idee hinter dem Bauträger-Modell ist simpel: in der Regel verringert sich der Zeitaufwand für Sie enorm. Schließlich regelt der Bauträger das Überqueren sämtlicher bürokratischer Hürden und kümmert sich um sämtliche Gewerke.


Wichtig: Die Immobilie bleibt bis zur Abnahme und Übergabe Eigentum des Bauträgers. Im Gegensatz dazu bleiben Sie beim Hausbau in Kooperation mit einem Architekten, einem Generalunternehmer oder einem Fertighausanbieter Bauherr.

Welches Modell ist am kostengünstigsten?

Die Kosten für einen Hausbau unterscheiden sich natürlich immer. Neben Größe und Lage kann natürlich auch das generelle Preisniveau je nach Region total unterschiedlich sein. In der Regel liegt ein bei einem Bauträger erworbenes Haus preislich etwa auf dem Niveau eines vergleichbaren Fertighauses. Es ist damit deutlich günstiger als ein sogenanntes Architektenhaus.

Pflichten des Bauherren

In den jeweiligen Landesbauordnungen ist geregelt, welche bauordnungsrechtlichen Pflichten von Bauherren erfüllt werden müssen. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Bauherrenpflichten vor:

Vor dem Bau

Verkehrssicherungspflicht

Durch Sie als Bauherr muss die Verkehrssicherheit eines zuvor erworbenen Grundstücks gewährleistet werden. Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht besteht nicht nur vorher, sondern über den gesamten Bauzeitraum.

Mitwirkung beim Antragsverfahren und Meldepflichten

Faustregel: Ohne erteilte Baugenehmigung kann in Deutschland nicht gebaut werden. Der Bauherr muss also dafür sorgen, dass der Bauantrag rechtzeitig und ordnungsgemäß eingereicht wird. Im Zuge eines Bauvorhabens gibt es ferner diverse Meldepflichten, die zu erfüllen sind.

Zahlungsverpflichtungen einhalten – auch in der Planungsphase

Bereits vor dem eigentlichen Baubeginn können bereits Zahlungsverpflichtungen auf den Bauherren zukommen. Das können Gebührenbescheide sein oder aber auch Architektenhonorare.

Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators (SiGeKo)

Die Arbeit des SiGeKo sollte nach der Baustellenverordnung mit der Erstellung des Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans beginnen. Dem Bauherrn wird dabei die Wahl gelassen, ob er diese Tätigkeit selbst übernehmen oder an Dritte delegieren möchte.

Während der Bauphase

Baustellensicherung und Unfallverhütung

Der Bauherr muss für die Einhaltung der Unfallverhütungsvorschriften sorgen. Dazu gehört auch die Sicherung der Baustelle.

Anzeige von Unfällen

Es besteht eine Verpflichtung, Arbeitsunfälle der zuständigen Berufsgenossenschaft zu melden. Diese Meldefrist ist mit nur einer Woche sehr knapp bemessen.

Abnahme der erbrachten Leistungen

Als Bauherr sind Sie für die Kontrolle und Abnahme der Leistungen und Bauabschnitte zuständig. Diese muss jeweils innerhalb von zwölf Werktagen erfolgen, es sind aber auch individuelle Absprachen mit den Gewerken möglich.

Zahlungsverpflichtungen während des Baus nachkommen

Auch während der Bauphase müssen Sie als Bauherr Zahlungstermine beachten und entsprechende Teilzahlungen pünktlich leisten. Verzögerungen haben fast zwangsläufig Zusatzkosten zur Folge. Im Extremfall könnten sie sogar eine Vertragskündigung nach sich ziehen.

Anzeige der Fertigstellung

In der Regel ist der Fertigstellungstermin der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zwei Wochen im Voraus mitzuteilen. Die Fertigstellung einer Immobilie allein berechtigt nämlich noch nicht zu deren Nutzung.

Rechte von Bauherren

Wo Pflichten zu erfüllen sind, gibt es auch Rechte. Als Bauherr dürfen Sie alle Beteiligten am Bau selbst bestimmen. Dazu gehören alle zu beauftragenden Gewerke oder auch die Wahl eines Architekten.


Sofern die Kontrolle einer bestimmten Bauleistung fristgerecht erfolgt ist, können Sie die Abnahme verweigern. Der Mangel muss dann umgehend beseitigt werden. Ist das nach einer Gewährleistungsfrist von fünf Jahren noch immer nicht geschehen, darf der Bauherr die Kosten dafür dem ursprünglich beauftragten Bauunternehmen oder Handwerker in Rechnung stellen.


Natürlich können Sie als Bauherr frei entscheiden, ob Sie bestimmte Arbeiten von Unternehmen durchführen lassen oder in Eigenleistung erbringen möchten. Dabei können Sie auf Sicherheiten wie eine Bürgschaft oder eine Kaution bestehen.

Fazit

Dieser Artikel sollte allen Bauherren einen ersten Überblick über Rechte und Pflichten liefern. Bei komplexeren Fragestellungen oder akuten Problemen sollte man sich aber immer an einen Anwalt für Baurecht wenden.


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