Für viele ist ein Eigenheim eine einmalige Investition im Leben, doch manchmal sorgen Lebensumstände dafür, dass ein Haus nur vorübergehend bewohnt werden kann. Wer beispielsweise aus beruflichen oder aus anderen Gründen nicht ein Leben lang im selben Haus wohnen bleibt, sollte sich mindestens um den Werterhalt und im Optimalfall um die Wertsteigerung einer Immobilie Gedanken machen. Denn dann lässt sich ein Objekt leichter und besser wieder veräußern.
Eine Fassade muss intakt sein. Malerarbeiten gehören zu den notwendigen Werterhaltungsmaßnahmen.
Beim Immobilienkauf schon an den Verkauf denken
Es gibt ein geflügeltes Wort, das besagt: Gewinne mit Immobilien macht man beim Kaufen, nicht beim Verkaufen. Es gilt für diejenigen, die in Immobilien investieren wollen, um damit eine Einnahmequelle zu erschließen. Wer ein Haus zum Leben sucht, legt in der Regel andere Kriterien an als ein Investor.
Doch ein Fünkchen Wahrheit steckt in diesem Spruch. Wenn eine Immobilie mit vertretbaren Mängeln zu einem reduzierten Preis gekauft wird und diese dann im Laufe der Zeit ausgebessert werden, lässt sich das Haus oder die Wohnung später wieder besser, sprich teurer, verkaufen.
Lage, Lage, Lage
Doch zuerst geht es – wie immer in der Welt der Immobilien – um die Lage. Je gefragter der Standort ist, desto leichter lässt sich das Haus oder die Eigentumswohnung später wieder verkaufen. Falls sich der zu erwartende Umzug nicht monatsgenau voraussagen lässt, spielt Zeit beim Verkauf eine große Rolle – zumindest dann, wenn das Budget knapp bemessen ist. Wer weiß, dass er nur wenige Jahre bleibt, der sollte beim Kauf einer Immobilie vor allem auf die Lage achten und darüber hinaus nach Möglichkeit die weiteren Punkte berücksichtigen.
Exkurs Neubau
Falls eine Immobilie nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen geplant und gebaut wurde, ohne dass die Absicht im Raum stand, diese Immobilie später wieder zu verkaufen, lässt sich an der Lage selbstverständlich nicht ändern. Doch sobald deutlich wird, dass ein Verkauf ansteht, sollte die Notwendigkeit werterhaltener Maßnahmen geprüft und bei Bedarf die nötigen Arbeiten vorgenommen werden.
Werterhaltende Maßnahmen sind mindestens zu leisten
Wird eine Immobilie bewertet, ist der Zustand ausschlaggebend. Werterhaltende Maßnahmen sorgen dafür, dass das Objekt seinen Wert beibehält. Dabei handelt es sich um nötige Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen, um die Spuren der Zeit auszugleichen. In die Instandhaltung einer Immobilie zu investieren ist das Mindeste, damit beim späteren Verkauf ein akzeptabler Preis realisiert werden kann. Dabei sollte man der Versuchung widerstehen, die nötigen Maßnahmen erst kurz vor dem Verkauf durchzuführen. Eine regelmäßige Prüfung und rechtzeitige Ausbesserung der Mängel lassen sich finanziell und zeitlich wesentlich besser realisieren.
Wichtige werterhaltende Maßnahmen
Zu den wichtigen Maßnahmen, die den Werterhalt einer Immobilie sichern, gehören die folgenden:
Fassade instand halten: streichen, verputzen, reinigen
Risse im Mauerwerk innen und außen schließen
Dach instand halten: lose Dachziegel befestigen, beschädigte Dachziegel austauschen
Zusätzlich zu diesen gängigen Maßnahmen ist es ratsam, auf die Gartenpflege Wert zu legen. Eine Immobilie in einem gepflegten Garten macht sofort einen wesentlich besseren Eindruck, als wenn ein verwilderte Rasenstück die Kaufinteressenten begrüßt. Auch im Haus sollten Schönheitsreparaturen, die grundsätzlich nichts mit dem Werterhalt zu tun haben, durchgeführt werden.
Im Wesentlichen geht es dabei um Malerarbeiten und Tapezierarbeiten, um die Erneuerung der Bodenbeläge, um das Streichen Pflegen von Fenstern und Türen. Sind diese Schönheitsreparaturen stets up-to-date, stellt sich der Bilderbogen auf dem Exposee besonders attraktiv da und zieht mehr Kaufinteressenten an. Das wiederum hat einen Einfluss auf den späteren Verkaufspreis.
Möglichen Verkaufspreis verbessern: wertsteigernde Maßnahmen umsetzen
Wer rational die Wertsteigerung seiner derzeit bewohnten Immobilie anstrebt, um später einen besseren Verkaufspreis am Markt platzieren zu können, muss in punkto wertsteigernde Maßnahmen aktiv werden. Um geeignete Handwerker zu finden, lohnt sich die frühzeitige Kontaktaufnahme zu einem Profi wie CITY Immobilienmakler, die im Raum Hamburg, Hannover und Magdeburg tätig sind. Makler haben in der Regel laufend Kontakt zu Handwerksbetrieben in der Region, kennen deren Qualitäten sowie Preise und können dabei helfen, passende Firmen zu finden. Außerdem lässt sich durch den frühzeitigen Kontakt zum Makler von langer Hand ein Exposee vorbereiten und in Zusammenarbeit mit ihm eine optimale Verkaufsstrategie auf den Weg bringen.
Üblicherweise werden die Kosten wertsteigender Maßnahmen bei der Bewertung eines Objekts zu 100 % berücksichtigt. Auf den Verkaufspreis wirken Sie sich entsprechend günstig aus.
Ein gepflegter Garten lässt eine Immobilie wesentlich attraktiver erscheinen.
Wertsteigernde Maßnahmen: Eine Auswahl
Wertsteigernde Maßnahmen gibt es viele. Doch es gibt einige, die bei Käufern besonders großen Anklang finden. Neben einer Dacherneuerung und neuer Heizungstechnik sowie neuen Fenstern eignen sich diese Maßnahmen zur Wertsteigerung mit effektivem Einfluss auf den Wiederverkaufswert:
Schaffung neuen Wohnraums: Ein lichtdurchflutetes Dachgeschoss mit ausklappbarem Balkon und/oder eigenen Zugang bietet ein großes Plus an Lebensqualität. Es lässt sich als Atelier benutzen, kann vermietet werden oder als Wohnraum für Pflegekräfte oder andere Dauergäste zum Einsatz kommen.
Moderne Küche: Für viele ist die Küche das Zentrum des Familienlebens. Ist die Küche neu oder modernisiert, weist energieeffiziente Geräte und komfortabler Sitzmöglichkeiten sowie ausreichend Arbeitsflächen auf, ist das ein gutes Argument für viele Käufer, sich für eine Immobilie zu entscheiden.
Altersgerechte Bäder: Ein Badezimmer, in dem auch Senioren sowie körperlich eingeschränkte Personen gut zurechtkommen, erweitert den Kreis möglicher Kaufinteressenten. Neutrale Farben steigern das Interesse, extravagante Gestaltung hingegen schränkt den Kreis möglicher Käufer ein.
Optimale Wärmedämmung: Energieeffizienz ist in aller Munde. Eine Immobilie, die den neuesten Standards entspricht und eine gute Wärmebilanz aufweist, ist wesentlich einfacher und teurer zu verkaufen als ein Haus mit schlechter Dämmung.
An die Steuer denken!
Eine wichtige Regel lautet: Werden innerhalb von 5 Jahren 3 Immobilien gekauft und wieder verkauft, muss der Gewinn versteuert werden. Es wird dann Gewerbesteuer und Umsatzsteuer fällig, weil die Finanzbehörden den Maßstab wie bei gewerblichen Immobilienhändlern anlegen. Außerdem gilt folgendes:
Wird ein Haus zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft, werden keine Steuern fällig.
Wird das Haus geerbt und dann verkauft, gilt als Basis der 10-jährigen Spekulationsfrist die des Vorbesitzers/Erblassers. Wird innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft, wird Spekulationssteuer fällig.
Fazit: Ob geerbt, selbst gebaut oder gekauft, werterhaltende Maßnahmen sind bei Immobilien in jedem Fall notwendig, wertsteigernde Maßnahmen hingegen nicht. Beim Verkauf ist die Spekulationsfrist von Bedeutung. Steuern können den Gewinn deutlich schmälern und sich bei einem hohen persönlichen Steuersatz sogar nachteilig auswirken. In diesem Fall ist es unter Umständen die bessere Variante, eine Immobilie bis zum Ablauf der Frist zu vermieten und dann zu verkaufen.
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