Sie möchten ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage oder Zinshaus kaufen, vielleicht möchten Sie auch selbst in eine Eigentumswohnung einziehen. Worauf müssen Sie dabei achten?
Kein Immobilienkauf nach ‚Bauchgefühl‘
Wer ein Haus nicht ausschließlich als Anlageobjekt betrachtet, für den ist ein Hauskauf oft auch eine emotionale Entscheidung. Jugendstilvilla, verspiegelter Glaspalast oder schlichter Siedlungsbau, - die Geschmäcker sind so unterschiedlich wie die Renditen. Aber Vorsicht: kaufen sie nichts ‚aus dem Bauch heraus‘, ein Blick von fachkundiger Seite und das Studium wichtiger Kaufunterlagen bewahren vor späterer Ernüchterung.
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Besprechen Sie Ihre Immobilienpläne mit Fachleuten
Deshalb ist Tipp Nr. 1: nachdem Sie interessante Objekte auf Websites, bei Maklern oder live entdeckt haben, sprechen Sie über Ihre engere Auswahl mit Menschen darüber, die sich baufachlich und finanziell mit Immobilien auskennen. Wenn Sie keinen Architekten, Statiker, Juristen oder Volkswirt kennen, engagieren Sie einen solchen Profi spätestens, wenn Sie nach ersten Besichtigungen mit einem oder mehreren Gebäuden liebäugeln.
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Lage: wem nützt die schönste Villa ohne Mieter?
Das wichtigste Kaufkriterium für ein Haus ist stets die Lage. Dies umfasst sowohl die Makrolage von Ort und Stadtteil: wie beliebt ist die Gegend, was hat sie für eine Bevölkerungsstruktur, Gebäudestruktur, welches Image hat das Wohnumfeld? Zur Makrostruktur gehört auch die Anbindung: wie steht es um die Verkehrsanbindung, die Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Kultur, Freizeit- und Grünanlagen? Auch unangenehme Aspekte wie Verkehrsbelastung, Fluglärm oder Gerüche aus Industrie- oder landwirtschaftlichen Anlagen gehören dazu. Erhellend kann hier ein Blick im Bauamt auf geplante Bauprojekte im Umfeld des Traumhauses sein. Auch die Mikrolage hat Einfluss auf den Wert eines Hauses: gibt es Parkplätze, Grünflächen, Aufzüge, wie steht es um Sauberkeit und das äußere Erscheinungsbild? Gerade wenn Sie eine dauerhafte Wertanlage suchen sind hier Recherchen darüber hilfreich, wie die aktuellen Preise derzeit bei vergleichbaren Immobilien sind und welche Entwicklungen für die nächsten Jahre erwartet werden.
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Besichtigung mit Checkliste
Schritt Nummer drei ist die Begehung der Immobilie mit dem Makler oder Verkäufer, zu der Sie eine Checkliste mitnehmen sollten, um keine wichtigen Fragen zu vergessen. Wichtig ist natürlich der Erhaltungszustand, die Installationen von Sanitär, Heizung, Strom und Gas, Isolierungen von Fenstern, Türen, Dach und Keller. Oft gibt ein Exposé bereits Auskunft über wichtige Zahlen und Zeichnungen wie Baujahr, Modernisierungen, größere Reparaturen oder Sanierungen und Grundrisse.
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Papiere und Zahlen mit Profi prüfen, Besichtigung mit Experten
Detaillierte Zahlen über Mieter, Soll-/Ist-Einnahmen, Heizkosten, Energieausweis, Steuern und Betriebskosten über mehrere Jahre erhalten Sie oft erst bei ernstem Interesse. Hierzu zählt auch ein aktueller Grundbuchauszug, der neben Grundstücksgröße und Eigentümer auch Auskunft über mögliche Lasten und Beschränkungen auf der Immobilie gibt. Lassen Sie sich all diese Papiere, insbesondere zu Kosten und Baumaßnahmen der letzten Jahre detailliert vorlegen um festzustellen, ob es einen Sanierungsstau gibt und wie gewissenhaft das Haus in der Vergangenheit verwaltet wurde. Diese Papiere sollten Sie mit einem Profi studieren, der Sie auch bei einer wiederholten Besichtigung begleitet.
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Hintergrundinformationen sammeln
Wenn Sie ein größeres Mehrfamilienhaus erwerben möchten, empfiehlt sich der Gang zum Bauamt auch um festzustellen, ob Sie in Ihrem Traumhaus künftig Umbauten vornehmen können, ob Wohn- und Gewerbenutzung möglich sind, der Denkmalschutz Auflagen macht oder sonstige Widrigkeiten Ihren Plänen entgegenstehen. Bei Mehrfamilienhäusern ist es zudem sinnvoll, Kontakt zu den aktuellen Bewohnern aufzunehmen und Protokolle von Eigentümerversammlungen einzusehen. Sie können sich mit Ihren Ideen vorstellen und erfahren manches über das Haus, seine Vorteile und Defizite, von dem Ihnen Ihr Makler nichts erzählt.
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Erst nach Klärung aller Fragen unterschreiben
À propos Makler oder Hausbesitzer: die sind natürlich beide verpflichtet, Ihnen bei ernstem Interesse alle verfügbaren Informationen, Zahlen, Fakten, Gutachten, Dokumente und Abrechnungen zur Verfügung zu stellen, auch über bekannte Mängel, Belastungen, Planungen oder Einschränkungen des Gebäudes. Je umfangreicher die Dokumentation, desto besser. Aber behalten Sie bei der Papierflut immer die wirklich wichtigen Dokumente im Auge. Auch wenn es Zeit und Nerven kostet, fragen Sie nach und lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen. Ein seriöser Makler wird Verständnis für Ihre Neugier haben. Wenn Sie all das sorgfältig mit fachkundiger Beratung geprüft haben, steht einem Kaufvertrag für Ihr Traumhaus nichts mehr im Wege. Auch der sollte von einem Juristen geprüft werden. Betrachten Sie die Experten nicht als lästige Mehrausgaben, sondern als Sicherheit für einen gelungenen Kauf. Denn bei einer 6-8-stelligen Investition wollen Sie anschließend keine Rechtsstreitigkeiten mehr führen.
Bild: Zinshaus als Kapitalanlage, Fotolia©photo 5000
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