Im Moment ist der Zeitpunkt ideal, um ein Haus zu bauen oder zu erwerben, da sich die Zinsen für Baukredite derzeit auf einem Tiefpunkt befinden. So beträgt der Effektiv-Zinssatz für ein Darlehen von 100 000 Euro bei einer zehnjährigen Laufzeit aktuell gerade einmal zwei Prozent. Diese Minizinsen machen den Traum vom Eigenheim für viele Menschen so realistisch wie nie. Die Wirtschaftswoche spricht gar von billigem Baugeld und bestätigt, dass die Bedingungen für die Finanzierung zur Zeit ideal sind. Die Nullzinsen für Sparbücher und die günstigen Konditionen für den Immobilienkauf veranlassen immer mehr Menschen, ihr Kapital in ein Eigenheim zu investieren.
Vorsicht beim Kauf des Eigenheims
Beim Erwerb einer aus zweiter Hand stammenden Bestandsimmobilie lauern einige Fallen, die den Traum vom ersehnten Eigenheim schnell zu einem Alptraum machen und erhebliche Kosten verursachen können. Laut einer vom TÜV Rheinland durchgeführten Studie entdecken rund vierzig Prozent der Besitzer von Immobilien nach der Kaufabwicklung erhebliche Mängel. Neben Schäden an Fassaden und Fenstern, einer fehlerhaften Statik des Gebäudes und Installation von technischen Anlagen lauern auch weniger offensichtliche Mängel wie Ungeziefer- oder Schimmelbefall. Zum Teil sind Käufer selbst schuld, wenn sie Monate nach dem Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses Schäden entdecken, die schon latent vorhanden waren. Werden ein paar wichtige Aspekte vor dem Vertragsabschluss beachtet, können sich Käufer vor vielen Belastungen schützen.
Arten von Mängeln
Juristisch gesehen wird zwischen drei Arten von Mängeln an Immobilien unterschieden. Offene Mängel sind leicht erkennbar und werden deshalb schon vor dem Kauf berücksichtigt. Versteckte Mängel sind weder dem Käufer noch dem Verkäufer ersichtlich und werden erst Monate oder gar Jahre nach dem Kauf entdeckt. Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt und wurden bewusst kaschiert oder verheimlicht. Kommen solche zum Vorschein, haftet der Verkäufer und muss gegebenenfalls mit einer Rückabwicklung des Vertrages und Schadensersatzansprüchen von Seiten des Käufers rechnen. Dieser ist jedoch in einem solchen Fall mit dem Problem konfrontiert, beweisen zu müssen, dass es sich um arglistig verschwiegene Mängel handelt.
Einen Fehlkauf vermeiden
Um sich als Käufer vor versteckten Schäden effektiv zu schützen, sollte für den zweiten Besichtigungstermin ein Fachmann zugezogen werden, der den Zustand der Immobilie beurteilen kann. Zwar wird auch ein Bausachverständiger im Rahmen einer Besichtigung nicht auf alle Mängel aufmerksam, kann aber auf eventuelle Schadstellen hinweisen und im Zweifelsfall weitere, detailliertere Untersuchungen vorschlagen. So lassen sich Schäden, die problemlos vom Fachmann aus der Region zu beheben sind, unterscheiden von Mängeln, die den Hauskauf zu einem Fass ohne Boden werden lassen.
Neben einer umfassenden Beurteilung durch den Sachverständigen ist auch eine notariell beglaubigte Klausel im Kaufvertrag ein sinnvoller Schutz vor arglistig verschwiegenen Schäden. Informationen, die vom Verkäufer in einem Vier-Augen-Gespräch weitergegeben wurden, lassen sich hinterher kaum beweisen. Lässt der Käufer im Vertrag hingegen notariell beurkunden, dass dem Verkäufer keine Mängel an der Immobilie bekannt waren und er deshalb keine nannte, kann hinterher juristisch leichter nachvollzogen werden, dass es sich um arglistig verschwiegene Mängel handelt.
Checkliste Besichtigung
Besteht Interesse an einem Haus oder einer Wohnung, sollte während einer umfassenden Besichtigung des Objekts Folgendes sichergestellt werden:
- Die Fassade weist keine Risse auf, der Verputz blättert nicht ab
- Türen und Fenster schließen dicht und sind fachgerecht montiert
- Es sind keine Schäden an Fußböden sowie Fliesen und Fugen zu erkennen
- Heizungsanlage und Elektroinstallationen sind nicht veraltet
- Dach und Keller sind fachgerecht gedämmt
- Es sind keine Schäden an den Decken zu erkennen
- Dachkonstruktion und Kellerdrainagen wurden vom Profi begutachtet
- Sanitäranlagen verfügen über gedämmte Rohrleitungen
- Installationen in Badezimmern und WCs sind fachgerecht verarbeitet
- Es existiert kein Schimmelbefall
- Solar- oder Photovoltaikanlagen wurden von einem Spezialisten überprüft
- Der Energieausweis wurde vorgelegt und vom Fachmann ausgewertet
- Die Wohnfläche entspricht den Angaben des Verkäufers
- Befall durch Schädlinge wie Ungeziefer oder Ratten ist ausgeschlossen
- Es bestehen keine Belastungen wie ein Wohn- oder Pflegerecht
- Alle Teile des Bauwerks wurden rechtswirksam genehmigt
Es ist wichtig, sich als Käufer einer Immobilie nicht auf das eigene Urteil zu verlassen, sondern Rat einzuholen. Dies ist zwar mit zusätzlichen Kosten verbunden, kann aber vor erheblichen finanziellen Schäden schützen. Sich vertraglich gut abzusichern, garantiert, dass der Verkäufer keine Chance hat, ein fehlerhaftes Objekt an den Mann zu bringen.
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