Hypotheken und Grundschulddarlehen zum Bau oder Kauf eines Hauses werden in der Regel nur bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 % der Bau- oder Kaufsumme gewährt. Früher waren abhängig von der Einkommenssituation auch höhere Beleihungen bis zu 100 oder gar 120 % der Bau- oder Kaufsumme möglich. Doch mit der Krise auf dem Immobilienmarkt sind solche eigentlich unseriösen Kredite passé. Denn sie waren ein Wechsel auf die Zukunft, der oft genug nicht eingelöst werden konnte, wenn sich die persönlichen Lebensumstände verschlechterten oder der eingeplante Karrieresprung eben nicht realisiert werden konnte.
Trotzdem: es gibt sie wieder, die Nachrangfinanzierung für Eigentümer, also die Beleihung eines Objektes über die Beleihungsgrenze hinaus. Allerdings muss man hier mit deutlich höheren Zinsen im Vergleich zu einem normalen Baudarlehen rechnen, das erstrangig abgesichert ist. Doch wenn die Einkommenssituation dies erlaubt, dann mag es infrage kommen, ein solches Darlehen, in der Regel auch mit einer kürzeren Tilgungszeit, in Anspruch zu nehmen.
Eine solche Nachrangfinanzierung kann man beispielsweise benutzen, um einen Anbau am Gebäude oder eine große Reparatur zu bezahlen. Man kann aber auch alle anderen Dinge, die mit einem normalen Ratenkredit bezahlt werden, mit einem Nachrangdarlehen finanzieren. Man kann also mit einem nachrangig abgesicherten Darlehen ein Auto oder eine Segeljacht kaufen oder den Kredit für den Kauf eines Ferienhauses im Ausland benutzen. Der Reiz für den Kreditgeber besteht in der größeren Sicherheit durch die Grundbucheintragung; so kann man durchaus auch zu einem gegenüber dem normalen Ratendarlehen günstigeren Kredit kommen und sich mehr leisten.
Das Nachrangdarlehen kommt auch dann infrage, wenn der normale Baukredit schon teilweise getilgt ist. Eigentlich hätte man ja dann Spielraum bei der Sicherheit, wenn das Restdarlehen unter die Beleihungsgrenze gesunken ist. Will man jetzt einen neuen Kredit aufnehmen, ist das beim gleichen Kreditinstitut kein Problem; es verfügt ja über die Grundschuld als Sicherheit und ist gerne zur weiteren Kreditgewährung bereit, wenn bisher alles problemlos zurückgezahlt wurde.
Doch wenn man den Kredit günstiger bei einer anderen Bank aufnehmen könnte, müsste man diese Sicherheit teilen. Das ist nicht praktikabel; man ist auch auf die Zustimmung des bisherigen Kreditgebers angewiesen. Da ist es günstiger, das neue Darlehen mit einer nachrangigen Grundschuld abzusichern, wenn der neue Kreditgeber damit einverstanden ist. So kann man auch vermeiden, beim bisherigen Kreditgeber in Misskredit zu kommen, wenn dieser einer neuerlichen Kreditaufnahme ablehnend gegenüberstehen würde.
Übrigens: Wenn das erstrangige Darlehen ein Hypothekendarlehen ist, dann wird die gewährte Sicherheit mit jeder Tilgung automatisch kleiner. Nicht so, wenn eine Grundschuld eingetragen ist: diese bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn der dafür gewährte Kredit längst zurückgezahlt ist. Die Grundschuld hat deshalb immer dann Vorteile, wenn man beim Sicherungsnehmer noch weitere Kredite grundbuchlich absichern möchte oder muss. Im anderen Falle wäre die Hypothek günstiger und würde die neue Kreditaufnahme weniger behindern.
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