Die Schätzung des Wertes einer Immobilie wie
eines Hauses oder einer Wohnung vorzunehmen, ist eine wichtige Aufgabe.
Unabhängig davon, ob die Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten
werden soll, bleibt dieser Schritt wesentlich und unumgänglich. Es gibt
verschiedene Methoden, um die Bewertung eines Hauses durchzuführen.
Die
Bewertung durch Vergleich
Zu den gängigsten Methoden der
Immobilienbewertung gehört die wertgutachten.
Bei dieser Methode geht es im Wesentlichen darum, den möglichen Wert einer
Immobilie anhand des Preises eines kürzlich erfolgten Verkaufs einer ähnlichen
Immobilie zu schätzen. Dabei wird der Preis der Immobilie aus dem Preistrend
auf dem Immobilienmarkt abgeleitet. Der Vergleich wird gemeinhin als
Marktmethode bezeichnet und berücksichtigt die Eigenschaften der Immobilie,
ihren Zustand und ihre geografische Lage. Die Vergleichswerte oder Referenzen,
d. h. bereits verkaufte Immobilien, werden sowohl von der Steuerbehörde als
auch von Notaren und Immobilienmaklern zur Verfügung gestellt. Die
Zuverlässigkeit dieser Technik beruht auf der objektiven Dimension der Analyse.
Sie stützt sich auf:
- Der Zustand der Wohnung ;
- Den Wert des Bodens und den Wert des Gebäudes ;
- Seine geografische Lage ;
- Die Gleichheit der verglichenen Güter ;
- Die Glaubwürdigkeit der Datenquellen schreibt dieser
Methode Zuverlässigkeit zu.
Die
Bewertung einer Immobilie durch Kapitalisierung des Einkommens
Bei der sogenannten Ertragskapitalisierungsmethode,
die auch als Finanz- oder Ertragsmethode bezeichnet wird, wird der Wert eines
Gutes anhand seines jährlichen Ertrags ermittelt. Sie stützt sich auf das
Verhältnis zwischen dem von der Immobilie erwirtschafteten Einkommen und ihrem
Marktwert. Diese Methode ist nachweislich wirksam, wenn es darum geht, ein
gemietetes Haus zu bewerten. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist diese
Methode weniger aussagekräftig, da sie potenzielle oder fiktive Einnahmen nicht
berücksichtigt. Daher ist diese Methode bei vermieteten Immobilien
zuverlässiger. Der Verkehrswert der Immobilie kann je nach Art der Immobilie
und ihrem geografischen Umfeld schwanken. Dieser Wert wird anhand der
Kapitalisierungsrate der Erträge der Immobilie ermittelt.
Die
Schätzung nach Kosten
Die Kostenschätzung wird hauptsächlich dazu
verwendet, den Wert der Entschädigung im Falle eines Schadens zu bestimmen. Sie
besteht darin, den Betrag zu berechnen, den ein Hausbesitzer erhalten muss, um
sein Haus wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Diese Technik wird
jedoch in vielen Ländern wie Frankreich aufgrund ihrer Subjektivität nicht
berücksichtigt. Um den Preis für einen Neubau zu ermitteln, werden bestimmte
Werte abgezogen, z. B. der Preis des Grundstücks, Abschläge und der Zustand des
Hauses vor dem Schaden. Sie ist das Vorrecht von Bausachverständigen, da sie
die Zusammenhänge des Baugewerbes beherrschen.
Die
Bewertung nach der hedonischen Methode
Diese Methode wird in der Regel verwendet, um den
Marktwert eines Gutes zu ermitteln. Dies kann ein Auto oder ein Haus sein. Sie
bewertet den Preis eines Gutes auf der Grundlage der Marktpreise von Angebot
und Nachfrage. Bei dieser Technik ist der Wert des Hauses die Summe aller
seiner Bestandteile. Das heißt, man schätzt jeden Teil, um daraus den Wert zu
ermitteln. Denn sie schätzt die Preise der einzelnen Komponenten auf dem Markt,
d. h. die Ausstattung, die Fläche, den Zustand des Hauses und seine Lage. Die
Bewertung eines Hauses kann daher auf verschiedene Arten erfolgen. Die gängigsten
und am häufigsten verwendeten Methoden sind die oben genannten. Es ist jedoch
auch möglich, eine Schätzung selbst vorzunehmen, wenn man die Feinheiten der
jeweiligen Methode beherrscht. Es wird jedoch dringend empfohlen, die Dienste
eines Notars oder Immobilienmaklers für diese Aufgabe in Anspruch zu nehmen.
Dasselbe gilt für den Bau eines Hauses.
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