Bauträger und
Projektentwickler sind sehr bedeutsame Charaktere für die
Immobilienbranche. Bauträger kaufen Grundstücke, um diese zu
bebauen und im Anschluss zu verkaufen. Sie übernehmen also eine hohe
Verantwortung und gehen gleichzeitig hohe Risiken ein, denn große
Immobilienprojekte gehen in der Regel mit hohen Investitionen einher.
Oftmals führt man als Bauträger oder Entwickler sogar mehrere
Projekte gleichzeitig durch.
Diese Umstände führen
dazu, dass es für einen Bauträger schnell zu finanziellen Engpässen
kommen kann, da die finanziellen Mittel bei mehreren, großen
Projekten schnell knapp werden können. Damit man da als Bauträger
durchkommt benötigt man gute Kreditgeber und Finanzierungspartner,
die mit Kapital aushelfen können. In der Regel handelt es sich dabei
um Kreditgeber wie Banken oder Investoren.
In dem Fall spricht man
auch von Bauträgerfinanzierung.
Also Kredite, die speziell auf die Anforderungen und Bedürfnisse von
Bauträgern ausgerichtet sind. Neben normalen Krediten gibt es auch
andere Wege, um Projekte als Bauträger zu realisieren. Einer dieser
Wege ist die Mezzaninfinanzierung.
In diesem Artikel wollen
wir Ihnen aufzeigen, man als Bauträger oder Projektentwickler
Finanzierungen für seine Projekte erlangen kann und was man alles
beachten sollte.
Die Bauträgerfinanzierung
Die Bauträgerfinanzierung
ist oft eine komplexe Angelegenheit, deswegen begleiten
professionelle Banken einen Bauträger bei der Bauträgerfinanzierung.
Es ist also ratsam sich eine professionelle Beratung zu sichern. Die
besondere Herausforderung einer Bauträgerfinanzierung ist nämlich
eine Vertrauenssache.
Die Makler und Bauträgerverordnung
Wenn man Finanzierungen
durchbekommen möchte, muss man sich auch mit der Makler und
Bauträgerverordnung (MaBV) auseinandersetzen. Hier wird schon der
erste Unterschied zum klassischen Bauunternehmen deutlich, denn
Bauunternehmen erstellen einen Neubau oder bewerkstelligen eine
Sanierung im Auftrag eines Eigentümers. Bauträger machen dies auf
eigenem Risiko. Banken müssen daher strenger mit den Kriterien einer
Finanzierung sein.
Die MaBV schreibt den
Projektentwicklern vor, wie die Abwicklung von Finanzierungen zu
erfolgen hat. Beispielsweise bezahlen die Erwerber nämlich nach
Baufortschritt.
Wie sieht die Bezahlung im
Detail aus?
nach Beginn der Erdarbeiten 30 %
nach Fertigstellung des Rohbaus 28 %
nach Herstellung der Dachfläche und -rinne sowie der Roh-Installation (Heizung und Sanitär) 9,8 %
nach Einbau der Fenster sowie Roh-Installation (Elektro) 9,1 %
nach Innenputz ohne Estrich 9,1 %
nach Bezugsfertigkeit und Abschluss der Fassadenarbeiten 10,5 %
nach Fertigstellung einschließlich der Außenarbeiten 3,5 %
Was gibt es bei der Finanzierung zu beachten?
Bei der Finanzierung
spielt auch das technische Risiko bei der Bauleistung eine wichtige
Rolle. Beispielsweise ist das Sanierungskonzept, das Projekt für den
Neubau oder die bestehende Bausubstanz von Bedeutung. Auch das
Verkaufsrisiko ist wichtig, beispielsweise wenn das Immobilienobjekt
aus mehreren Einheiten besteht. Natürlich spielt auch die Lage und
die Nachfrage eine Rolle.
Zudem muss man als
erfolgreicher Bauträger alle Zahlen im Überblick behalten, da die
Finanzierung sehr komplex sein kann. Vor allem muss man 2 Kennzahlen
genau verfolgen. Die Bauzeit und die Baukosten. Natürlich ist es
schwierig, alles im Vorfeld zu planen und zu berechnen, da immer
unerwartete Probleme auftauchen können.
Dennoch muss man so
präzise wie möglich arbeiten, damit auch unerwartete Ereignisse
keine Herausforderung darstellen.
Um eine erste
Kostenplanung aufzustellen, sollte man mehrere Angebote von
Bauunternehmen einholen. Auch die die Bauzeit des geplanten Projekts
muss ermittelt werden, weil man als Bauträger alles vorfinanzieren
muss, bis das erste Geld des Kunden ankommt.
Logischerweise muss man
eine gewisse Bonität mitbringen, wenn man als Bauträger mehrere
Projekte gleichzeitig durchführen möchte. Banken prüfen im Vorfeld
ganz genau, wie die finanzielle Situation des Entwicklers aussieht
und schaut dabei in vergangene Jahresabschlüsse etc.
Und was, wenn doch mal was schiefgeht?
Sollte es zu dem Fall einer Insolvenz
kommen, gibt es ganz klare Regularien, so dass alles abgesichert ist.
Als eigentlicher Kredit wird ein Kontokorrentrahmen
eingerichtet. Dieser wird mit den eingehenden Zahlungen sukzessive
aufgefüllt. Hier werden als erstes die Kosten für den Bau, die
Sanierung oder das Grundstück und die Zinsen für die jeweilige
Bauzeit vorfinanziert.
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